Acheter dans l’immobilier ancien

Pourquoi acheter un bien immobilier ancien ? 

Pour les familles en recherche d’un logement et d’un investissement immobilier, le projet commence par le choix entre habitat neuf ou ancien. L’ancien attire par son charme et des avantages nombreux mais il présente également des pièges plus ou moins périlleux. 

 L’immobilier ancien : définition 

Un bien immobilier ancien est une maison ou un appartement bâti depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une transaction entraînant des droits de mutation. Ces biens à usage d’habitation peuvent notamment bénéficier d’aides à l’acquisition. Les frais dits « de notaires », pour un logement ancien se composent ainsi :

• Frais d’acquisition : 7 à 8 % calculés sur le prix de vente, dont
  • Droits de mutation et frais annexes (reversés à l’État) : 5,5 % en moyenne
  • Émoluments du notaire (hors frais éventuels de négociation) : 15 à 20 % (du total des frais d’acquisition) 

 Les avantages du logement ancien  

La majorité des acheteurs préfèrent investir dans l’ancien car ils y voient de nombreux avantages. En voici les principaux :

• Le choix entre des styles, des matériaux et des aménagements intérieurs ;
• La possibilité de visite, contrairement à l’achat sur plan ;
• Des prix d’achat moins élevés que dans l’immobilier neuf déjà bâti.
• L’investissement, dans un quartier bien choisi et avec une rénovation adaptée, peut se valoriser rapidement. Un appartement de caractère ou un bien atypique génère une plus-value plus importante (que le neuf) à la revente ;
• Les biens anciens profitent souvent d’excellentes situations d’implantation, c’est-à-dire proches des commerces, des services et des transports en commun ; 
• Le charme et le caractère de l’ancien se trouvent souvent au rendez-vous.

 Les inconvénients des biens immobiliers anciens  

Les biens immobiliers anciens présentent également des contraintes et faiblesses certaines, s’exprimant essentiellement au niveau des frais générés.

• Frais d’acquisition plus élevés dans l’immobilier ancien, 7 à 8 %, contre 2 à 3 % dans le neuf ;
• Prêt à taux zéro pour travaux, uniquement accordé pour un coût (de travaux) représentant au minimum 25 % du prix d’achat ;
• Frais d’entretien et de remise en état contraignants et élevés : 
  • Ravalements de façade ; 
  • Révision de toitures ; 
  • Mises aux normes des équipements de service ;
  • Rénovation ou rafraîchissements des revêtements et décorations intérieures ;
  • Usure et dépérissement des matériaux… 
• Frais de consommation d’énergie plus élevés ;
• Frais de travaux de sécurité, rénovation et modernisation :
  • Suppression de l’amiante et du plomb ;
  • Amélioration de la performance énergétique (isolation, doubles vitrages, type de chauffage…) ;
  • Réagencement des pièces, sanitaires supplémentaires, cuisine ouverte, etc. 

Quels sont les pièges à éviter ? 

Acheter un bien immobilier ancien demande de la vigilance. En effet, même bien entretenu, la maison ou l’appartement ont subi le passage du temps, tant au niveau des intempéries que de la vie « administrative ». Ils peuvent également être concernés par de nouveaux projets, ou être implantés dans des zones protégées et/ou réglementées. 

• Le choix du quartier 
  • Un beau quartier trop animé et festif génère des nuisances sonores, une école trop proche également, un restaurant de friture des odeurs, etc.
  • Est-ce une zone protégée ? Un monument historique crée une périphérie où les travaux sont réglementés (choix des matériaux, couleur…) ;
  • Y a-t-il beaucoup de logements inoccupés et pourquoi ?
• Les projets et dispositions de la municipalité pour le quartier ?
  • Voir le plan local d’urbanisme ;
  • Connaître les projets en cours ou à venir ;
  • Connaître les montants du foncier (prix au m², montant des impôts locaux…) ;
• Le choix de l’immeuble collectif
  • Voir le règlement de copropriété, le descriptif de la division (parties imbriquées ?), le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Voir l’état des charges des 2 ou 3 dernières années ;
  • Voir les 2 ou 3 derniers comptes rendus d’assemblées générales (futurs travaux sur les parties communes ?) ;
• L’état du bien
  • Reconnaitre la qualité du bâti (qualité des matériaux et de la façon, état de dégradation actuelle et espérance de vie des habitations de construction modeste) ;
  • Connaître les éventuelles servitudes liées au bâtiment ou au terrain ;
  • Les éventuelles injonctions et obligations municipales liées au bien (refaire les volets et façades…) ;
  • Chiffrer tous les travaux à effectuer avec un professionnel (prêtez attention aux documents de diagnostic !) ;
• Prévoyez les frais annexes d’agence immobilière et de notaire, puis d’assurance habitation.

 Quelles sont les aides aux habitats anciens ? 

Les aides à l’acquisition d’un bien immobilier ancien s’avèrent nombreuses. En voici un panorama indicatif.

 À retenir

• Acheter dans l’immobilier ancien présente des avantages certains : implantation, charme ;
• Les pièges à éviter s'avèrent (très) nombreux, notamment au niveau des frais après achat ;
• Visitez plusieurs fois, renseignez-vous et faites-vous accompagner par des professionnels.

Sources : 

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier